NAJEM MIESZKANIA – JAK ODZYSKAĆ KAUCJĘ OD WYNAJMUJĄCEGO?

NAJEM MIESZKANIA – JAK ODZYSKAĆ KAUCJĘ OD WYNAJMUJĄCEGO?

Wynajmujący, zazwyczaj będący właścicielem mieszkania, oddając mieszkanie do korzystania Najemcy zwykle uzależnia zawarcie umowy najmu od wpłacenia przez Najemcę kaucji.

Jest to bardzo częsta praktyka na rynku nieruchomości. Niemal równie częsta jak  problemy ze zwrotem kaucji Najemcy po okresie trwania umowy 🙂

Co to jest kaucja?

Kaucja chroni interesy Wynajmującego i zabezpiecza go w sytuacji gdy Najemca zalega z zapłatą należności z tytułu umowy najmu lokalu. Chodzi o takie zobowiązania Najemcy względem Wynajmującego jak czynsz najmu, opłaty za media, odszkodowanie za szkody w lokalu, odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu.

W sytuacji gdy Najemca zalega względem Wynajmującego z jakimikolwiek należnościami, Wynajmujący ma prawo do skorzystania z ustanowionego zabezpieczenia w postaci kaucji i pobrania należnych mu płatności z puli pieniędzy wpłaconej przez Najemcę przed zawarciem umowy najmu.

Uregulowania prawne odnośnie kaucji

Przepisy prawa, a konkretniej art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, ustanawiają pewne ramy prawne kaucji.

Trzy istotne zasady:

  1. zgodnie z prawem, kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal – zatem przykładowo: jeśli strony ustalą, że czynsz będzie wynosił 1.000,00 złotych miesięcznie, to kaucja nie może być wyższa niż 12.000,00 złotych;
  2. Wynajmujący zwraca Najemcy kaucję po jej waloryzacji – w praktyce będzie to miało zastosowanie, w sytuacji gdy Wynajmujący podniósł czynsz w trakcie trwania umowy najmu albowiem waloryzacja kaucji następuje przez pomnożenie kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji. Jeśli kwota czynszu ustalona przy pobieraniu kaucji wynosiła 1.000,00 zł i strony umówiły się na kaucję w wysokości trzykrotności czynszu, to kaucja wyniosła 3.000,00 zł. W tym przypadku gdy nie nastąpiła zmiana wysokości czynszu w trakcie trwania umowy, to Wynajmujący jest zobowiązany zwrócić Najemcy kaucję w tej samej wysokości, czyli 3.000,00 zł. Natomiast jeśli w dniu zwrotu kaucji czynsz będzie wynosił powiedzmy kwotę 1.500,00 zł miesięcznie, to wówczas Wynajmujący będzie zobowiązany zwrócić Najemcy kwotę 4.500,00 zł – i to pomimo że Najemca wpłacił realnie przy podpisywaniu umowy najmu tytułem kaucji jedynie 3.000,00 zł;
  3. poza tym, przepisy nakładają obowiązek zwrotu kaucji przez Wynajmującego dla Najemcy w określonym terminie. Wynajmujący ma miesiąc od dnia opróżnienia lokalu przez Najemcę na zwrot kaucji. W tym terminie Wynajmujący powinien rozliczyć się z Najemcą i wskazać mu ewentualnie jakie roszczenia zamierza potrącić sobie z kaucji.

Z zasadą nr 1 nie ma większych problemów i zwykle jest ona przestrzegana. Rynkowa kaucja standardowo oscyluje wokół dwu/trzy – krotności czynszu. Zasada nr 2, odnosząca się do waloryzacji, mam wrażenie nie jest powszechnie znana, natomiast przez fakt że czynsz w trakcie umowy zwyczajowo nie ulega zmianie to również tym samym nie dochodzi do łamania tej zasady i Wynajmujący jest zwykle zobowiązany do zwrotu kaucji w wartości nominalnej.

Odmiennie jest z zasadą nr 3, ustanawiającą wymóg zwrotu kaucji przez Wynajmującego dla Najemcy w terminie 1 miesiąca od opróżnienia lokalu przez Najemcę. Na porządku dziennym są sytuacje gdy Wynajmujący nie zwraca kaucji i zasłania się przy tym bliżej nieokreślonymi szkodami w lokalu albo też innymi wymówkami. Co w tej sytuacji zrobić?

Jak odzyskać kaucję od Wynajmującego?

W przypadku gdy Wynajmujący zbywa nas i z okoliczności wynika, że raczej nie otrzymamy z powrotem naszych pieniędzy wpłaconych tytułem kaucji, należy wezwać Wynajmującego pisemnie do zwrotu pieniędzy. W wezwaniu powinniśmy wskazać:

  • żądaną kwotę do zwrotu – zwykle będzie to ta sama kwota, którą wpłaciliśmy w dniu podpisania umowy najmu, chyba że zastosowanie będzie miał mechanizm waloryzacji;
  • numer rachunku bankowego do zwrotu kaucji przez Wynajmującego na rzecz Najemcy;
  • termin na wykonanie przelewu, zwykle jest to 3 lub 7 dni licząc od dnia otrzymania przez Wynajmującego wezwania do zapłaty;
  • dodatkowo powinniśmy wpisać klauzulę, że brak zapłaty należnych nam pieniędzy spowoduje wystąpienie na drogę postępowania sądowego.

Jeśli wezwanie do zapłaty okaże się nieskuteczne, wówczas pozostaje nam skierowanie pozwu o zapłatę do Sądu przeciwko Wynajmującemu. Pozew jest rozpatrywany w trybie uproszczonym, dzięki czemu cała procedura jest szybsza i tańsza. Koszty sądowe związane z wniesieniem sprawy do Sądu nie powinny przekroczyć w tego typu sprawie kwoty 100,00 złotych.

Warto na każdym etapie dochodzenia zwrotu swoich pieniędzy – zarówno przy kierowaniu wezwania do zapłaty jak i w trakcie postępowania przed Sądem skorzystać z pomocy radcy prawnego, który pomoże w odzyskaniu pieniędzy. Dzięki pomocy profesjonalisty zwiększamy swoje szanse na wygraną.

____

Alternatywą dla opisanego wyżej sposobu dochodzenia zwrotu swoich pieniędzy jest wykorzystanie możliwości potracenia wzajemnych wierzytelności. O co chodzi? Przyjrzyjmy się tej metodzie na przykładzie:

Wynajmujący i Najemca zawarli umowę najmu na czas określony jednego roku.

Najemca wpłacił Wynajmującemu tytułem kaucji kwotę równą dwumiesięcznemu czynszowi najmu. Powiedzmy, że czynsz wynosił 1.000,00 zł, a zatem kaucja to 2.000,00 zł.

Najemca przeczuwa, że nie otrzyma zwrotu wpłaconej kaucji od Wynajmującego.

Na dwa miesiące przed końcem trwania umowy, korzystając z klauzuli wpisanej do umowy najmu, Najemca wypowiada umowę. Po wypowiedzeniu umowy Najemca przestaje płacić czynsz Wynajmującemu.

Na koniec obowiązywania umowy najmu, Najemca ma dług względem Wynajmującego wynoszący równowartość dwóch czynszów – kwotę 2.000,00 zł. Jednocześnie Wynajmujący ma względem Najemcy dług w postaci kaucji do zwrotu, który wynosi również kwotę 2.000,00 zł.

Najemca składa oświadczenie o potraceniu wzajemnych wierzytelności – tym samym obie należności ulegają umorzeniu.

Przedstawiona metoda na odzyskanie kaucji prowadzi do sytuacji, gdzie Najemca w wyniku swoich działań niejako sam „odbiera” od Wynajmującego pieniądze które wpłacił tytułem kaucji. Minusem tej metody jest fakt, że Najemca naraża się na zapłatę odsetek od należności z tytułu czynszu, który ureguluje w wyniku potrącenia z pewnym opóźnieniem. Po wtóre, umowa najmu powinna umożliwiać Najemcy jej wypowiedzenie, w przeciwnym razie ta metoda będzie niemożliwa do zastosowania.

Metodę alternatywną można stosować w skrajnych sytuacjach, gdzie z góry możemy założyć, że Wynajmujący nie zwróci wpłaconej kaucji.

Dodaj komentarz

Close Menu