Według danych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych za rok 2018, udzielono ogółem 335 zezwoleń na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców. Co ciekawe, wśród obcokrajowców, którym wydano zezwolenie najczęściej reprezentowane było obywatelstwo i kapitał ukraiński. Ukraińcy zdecydowanie przeważali, jeśli chodzi o ubieganie się o zezwolenie na nabycie nieruchomości.
W 2018 roku Ukraińcy nabyli też najwięcej mieszkań. Łącznie wszystkie transakcje sprzedaży mieszkań z udziałem Ukraińców zamknęły się liczbą 109 587,41 m2. Dla porównania jest to ponad dwa razy tyle ile drudzy w rankingu Niemcy, którzy kupili w Polsce łącznie 50 314,89 m2 mieszkań.
Kupno mieszkania bez wymogu uzyskania zezwolenia Ministra
Skąd ta różnica, zaledwie 335 zezwoleń na ponad sto tysięcy metrów kwadratowych sprzedanych mieszkań? Otóż zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 1) ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nie wymaga uzyskania zezwolenia nabycie lokalu mieszkalnego. Kupno mieszkania stanowi jeden z wyjątków i dla takiej transakcji nie ma konieczności uzyskiwania zezwolenia dla cudzoziemca. Obojętne przy tym jest czy nabycie mieszkania następuje z rynku pierwotnego (np. od dewelopera), czy z rynku wtórnego. W obu przypadkach obcokrajowiec nie potrzebuje zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych.
[WAŻNE] Ponadto, przy transakcji kupna mieszkania, obcokrajowiec nie musi posiadać jakiegokolwiek minimalnego okresu pobytu w Polsce, ani też nie ma wymogu aby posiadał zezwolenie na pobyt. Zakup mieszkania obywatel Ukrainy może przeprowadzić w ogóle nie będąc w Polsce. Taka transakcja może się dokonać poprzez udzielenie pełnomocnictwa. Pełnomocnik będzie reprezentował nabywcę mieszkania w trakcie czynności u notariusza. Pełnomocnictwo do zakupu mieszkania musi zostać udzielone w formie aktu notarialnego.
Kiedy zezwolenie Ministra na nabycie nieruchomości jest konieczne?
Co do zasady możemy wskazać cztery sytuacje, w których nabycie nieruchomości będzie wymagać od obcokrajowca uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych. Jest to:
- kupno lokalu użytkowego (czyli lokalu przeznaczonego na prowadzenie działalności gospodarczej jak np. salonu fryzjerskiego, restauracji itp.);
- nabycie domu, czyli nieruchomości zabudowanej;
- zakup nieruchomości niezabudowanej;
- kupno udziałów w spółce, która jest właścicielem nieruchomości w Polsce (jeśli przez nabycie udziałów obcokrajowiec przejmie kontrolę nad spółką).
Z obowiązku uzyskania zezwolenia będzie zwolniony:
– cudzoziemiec, który mieszka w Polsce od co najmniej 5 lat licząc od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE
lub też
– cudzoziemiec, który jest małżonkiem obywatela polskiego, zamieszkuje w Polsce co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE i nabywana nieruchomość stanowić będzie wspólność ustawową małżonków.
Ze strony moich klientów z Ukrainy, często pojawia się pomysł aby ‘obejść’ całą kosztowną i czasochłonną procedurę uzyskania zezwolenia Ministra i kupić nieruchomość bezpośrednio przez spółkę, którą kontrolują. W tym przypadku również sama spółka, jako przyszły nabywca nieruchomości, będzie musiała zwrócić się do Ministra z wnioskiem o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości. Kupno nieruchomości na spółkę nie zwalnia z konieczności uzyskania zezwolenia Ministra.
Co w przypadku, gdy obcokrajowiec kupi nieruchomość bez uzyskania wymaganego zezwolenia?
Przepisy prawa są w tej materii jednoznaczne. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców jest nieważne. Podobnie nabycie udziałów lub akcji w spółce, która jest właścicielem w nieruchomości w Polsce, bez uzyskania zezwolenia również będzie dotknięte sankcją nieważności.
Warto zatem przed zakupem nieruchomości zastanowić się, czy na nabycie konkretnej nieruchomości jest wymagane uzyskanie zezwolenia Ministra i jeśli okaże się, że istnieje taki wymóg, to należy przejść procedurę pozyskania zezwolenia.
