ZAKUP NIERUCHOMOŚCI PRZEZ UKRAIŃCA

ZAKUP NIERUCHOMOŚCI PRZEZ UKRAIŃCA

Według danych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych za rok 2018, udzielono ogółem 335 zezwoleń na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców. Co ciekawe, wśród obcokrajowców, którym wydano zezwolenie najczęściej reprezentowane było obywatelstwo i kapitał ukraiński. Ukraińcy zdecydowanie przeważali, jeśli chodzi o ubieganie się o zezwolenie na nabycie nieruchomości.

W 2018 roku Ukraińcy nabyli też najwięcej mieszkań. Łącznie wszystkie transakcje sprzedaży mieszkań z udziałem Ukraińców zamknęły się liczbą 109 587,41 m2. Dla porównania jest to ponad dwa razy tyle ile drudzy w rankingu Niemcy, którzy kupili w Polsce łącznie 50 314,89 m2 mieszkań.

Kupno mieszkania bez wymogu uzyskania zezwolenia Ministra

Skąd ta różnica, zaledwie 335 zezwoleń na ponad sto tysięcy metrów kwadratowych sprzedanych mieszkań? Otóż zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 1) ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nie wymaga uzyskania zezwolenia nabycie lokalu mieszkalnego. Kupno mieszkania stanowi jeden z wyjątków i dla takiej transakcji nie ma konieczności uzyskiwania zezwolenia dla cudzoziemca. Obojętne przy tym jest czy nabycie mieszkania następuje z rynku pierwotnego (np. od dewelopera), czy z rynku wtórnego. W obu przypadkach obcokrajowiec nie potrzebuje zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych.

[WAŻNE] Ponadto, przy transakcji kupna mieszkania, obcokrajowiec nie musi posiadać jakiegokolwiek minimalnego okresu pobytu w Polsce, ani też nie ma wymogu aby posiadał zezwolenie na pobyt. Zakup mieszkania obywatel Ukrainy może przeprowadzić w ogóle nie będąc w Polsce. Taka transakcja może się dokonać poprzez udzielenie pełnomocnictwa. Pełnomocnik będzie reprezentował nabywcę mieszkania w trakcie czynności u notariusza. Pełnomocnictwo do zakupu mieszkania musi zostać udzielone w formie aktu notarialnego.

Kiedy zezwolenie Ministra na nabycie nieruchomości jest konieczne?

Co do zasady możemy wskazać cztery sytuacje, w których nabycie nieruchomości będzie wymagać od obcokrajowca uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych. Jest to:

  1. kupno lokalu użytkowego (czyli lokalu przeznaczonego na prowadzenie działalności gospodarczej jak np. salonu fryzjerskiego, restauracji itp.);
  2. nabycie domu, czyli nieruchomości zabudowanej;
  3. zakup nieruchomości niezabudowanej;
  4. kupno udziałów w spółce, która jest właścicielem nieruchomości w Polsce (jeśli przez nabycie udziałów obcokrajowiec przejmie kontrolę nad spółką).

Z obowiązku uzyskania zezwolenia będzie zwolniony:

– cudzoziemiec, który mieszka w Polsce od co najmniej 5 lat licząc od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE

lub też

– cudzoziemiec, który jest małżonkiem obywatela polskiego, zamieszkuje w Polsce co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE i nabywana nieruchomość stanowić będzie wspólność ustawową małżonków.

Ze strony moich klientów z Ukrainy, często pojawia się pomysł aby ‘obejść’ całą kosztowną i czasochłonną procedurę uzyskania zezwolenia Ministra i kupić nieruchomość bezpośrednio przez spółkę, którą kontrolują. W tym przypadku również sama spółka, jako przyszły nabywca nieruchomości, będzie musiała zwrócić się do Ministra z wnioskiem o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości.  Kupno nieruchomości na spółkę nie zwalnia z konieczności uzyskania zezwolenia Ministra.

Co w przypadku, gdy obcokrajowiec kupi nieruchomość bez uzyskania wymaganego zezwolenia?

Przepisy prawa są w tej materii jednoznaczne. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców jest nieważne. Podobnie nabycie udziałów lub akcji w spółce, która jest właścicielem w nieruchomości w Polsce, bez uzyskania zezwolenia również będzie dotknięte sankcją nieważności.

Warto zatem przed zakupem nieruchomości zastanowić się, czy na nabycie konkretnej nieruchomości jest wymagane uzyskanie zezwolenia Ministra i jeśli okaże się, że istnieje taki wymóg, to należy przejść procedurę pozyskania zezwolenia.

Dodaj komentarz

Close Menu